Muchos me preguntaron si ahora existe un impuesto nuevo cuando se compra una casa o un local comercial nuevo.

No hay ningún impuesto nuevo para la compra de una vivienda o local comercial nuevo. Lo que sucedió es que la exención del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI), establecida en el artículo 4 de la Ley 106/1974 (que regula el ITBI) se derogó y no aplica para aquellos bienes nuevos de uso habitacional que se vendan. La norma definía que se entendía por un bien nuevo.

El promotor inmobiliario, al desarrollar un proyecto y vender dichos bienes nuevos (de uso habitacional y como parte de su giro de negocios) ya no se encuentra exonerado del ITBI, cuya tasa es del 2%, la cual se aplica sobre el valor de la venta del bien o sobre el valor catastral actualizado mediante una fórmula que la propia ley 106/1974 establece; el mayor de estos valores será la base para calcular el ITBI a pagar. El promotor podría considerar el ITBI como parte de su costo no deducible del negocio, teniendo que absorberlo y disminuirlo de su ganancia financiera, o trasladarlo al comprador. ¿Usted que haría?

Tributariamente sí hay una observación. El artículo 3 de la Ley 106/1974 podría ser revisado y modificado para que el texto se alinee con la redacción del artículo 701 a) del Código Fiscal (CF).

El artículo 3 de la Ley 106/1974 establece que el ITBI pagado por quien vende el bien podrá ser deducible únicamente del Impuesto sobre la renta (ISR) causado (dólar a dólar) por la enajenación del bien, y remite a revisar el tratamiento del artículo 701 a) del CF. Esto solamente aplica para aquellas personas que tienen, dentro de su giro ordinario, la venta de bienes inmuebles. Hoy en día, por la redacción del artículo 701 a) del CF, lo anterior estaría limitado únicamente a quienes venden terrenos y lotes (sin mejoras construidas) como giro ordinario de su negocio, dado que la venta de terrenos con viviendas y locales comerciales nuevos tiene un tratamiento tributario especial. Este considera como base imponible el valor de la vivienda o local comercial nuevo, sobre el cual se aplica un porcentaje (tabla), dependiendo del valor de la enajenación o del valor catastral del bien (el mayor). El monto que resulte sería el Impuesto sobre la renta (ISR) definitivo a pagar, y el artículo 701 a) del CF no menciona la posibilidad de aplicar deducción alguna sobre el ISR causado, es decir, del ITBI. Distinto es el caso de la liquidación del impuesto complementario y del dividendo, en los cuales el ITBI sí sería un gasto deducible.